短期会有贷款优惠？从债券市场看未来的利率走势

作者 elton-lau 2022-8-2

债券市场，资金大，参与的通常都是专业人士，因此观察债券市场能够很好地感受和预测利率变化的周期。银行的贷款也通常是参考所谓的批发利率，而批发利率则与短期国债收益率息息相关。

在新西兰央行7月中加息后，债券市场出现了一些新的走势，先来看看上面的图：

2年期和5年期国债收益率重叠的意义

首先是2年期和5年期的国债收益率已经重叠，上图中的褐色曲线是5年期国债收益率，深蓝色则是2年期。

这意味着2024年中后，债券市场认为新西兰央行可能进入OCR微幅下调的降息周期。因为通常而言，在没有加息和降息的预期状况下，周期越长的债，收益率会越高，这就好比定存通常时间长收益率比短的要高那样。因此。如果是长周期债比短周期债收益率还要低的话，往往意味着会有降息的预期。

银行短期会对房贷打折甚至直接降低利率

另外就是1年期和2年期国债收益率在最近1周走向了重叠，上图中的绿色曲线就是1年期收益率。这意味着市场认为加息将在1年内停止，1年后，利息将会维持不变甚至可能会见到OCR出现下跌。

而1年期和2年期国债收益率在同步走低，也意味着现在的商业贷款利率包括银行的房贷成本将会下降，反映到市场上，可能将会看到银行在最近的1-2周会对1-2年期限的房贷利率提供折扣或者说微幅降息。在一个加息周期中的微幅降息并不意味着未来不会加息，仅仅代表前一段时间对于未来1年的加息预期程度略有过度入价，现在应该调整。

因此对于银行出现降息或者打折，不要觉得意外。2周后的8月17日，新西兰央行会继续加息，继续加息25-50基点已经不能再让1-2年期限的利率上调，关键是央行是否会释放否定债券市场定价的信息了。

应该选择什么样的周期来固定房贷？

对于房贷或者其他类型的贷款而言，选择固定贷款的周期，应该以本波加息周期走向结束的时间点为较佳选择。

选择房贷的固定周期并不是一件非常复杂的事情，但实际对收益的影响却很大。需要把握的原则是：

1. 在利率走平阶段到利率上涨开始前，应该尽可能长时间地固定利率，笔者曾在去年年中撰文论述长期通胀将至，并大力呼吁固定房贷利率3-5年.当时固定3年利率仅为2.49%。如果真的执行了，每100万房贷就会每年节省接近3万元。

2. 在利率上涨时候固定利率，最好固定到加息周期停止为止。这很容易理解，其结果就是下一次重新考虑固定利率的时候，利率是处于走平时段，从而可以从容依据当时的市场状况决定未来的固定时长。

3. 在利率下跌周期固定利率，则越短越好，因为下一次固定利率将会得到成本更低的利率。

那么，以现在的状况来看，如果加息会在1年内中止，而且未来可能出现下跌。现在选择固定周期话，选择固定1年期会比选择更长时间的2年或者3年来的更为合适。

房产底部周期？

最后，既然利率的周期可以看到，那么房地产的周期也可以大约看到。但是，在底部隐现的时候，合适做法并不是去直接买入，因为买入需要承受的资金压力仍很重，况且还不知道底部会走多久？真正有效的是通过交易结构，来构建更专业的入场手法，确保可以获得而上涨的收益但规避下跌的风险。