从预期房价收入比看房价下跌的支撑点

作者: elton-lau 2022-7-27

昨天，ANZ银行发布了一份报告，其中对于房价的下跌幅度做了更新，认为会从高点下跌15%， 之前的预测是12%。我们先来看看ANZ说了什么，再来研究下是不是说得有道理。

房价从高点下跌已经接近7%

从REINZ的房价指数来看，从2021年的高点下跌到目前，已经接近6.6%，达到之前ANZ预估跌幅的一半。从目前的市场状况来看，销售疲软，库存上升，其中库存已经上升到6年来的高位区间， 而建筑成本依旧在上升。

下图为目前待售房屋库存：

值得关注的是，移民人口现在处于净流出状态，原有的居民正在离开新西兰前往别的国家，新的移民还没有能进入，从长期角度来看，人口的增长率与房价的上涨幅度较为吻合。

考虑目前新西兰的CPI维持于7.3%的高位，新西兰央行对抗通胀的努力还没有见到成果，预计高利率将持续对房价构成压力，因此ANZ认为原来预计的12%的跌幅可能需要进行修正，其最新的预计是将会下跌15%，但考虑到从房价事实上对比疫情前要上涨了接近45%，因此这样幅度的下跌还是温和的，可以认为仍旧处于软着陆的范围内。

下图中的浅蓝色线条为房价指数，深蓝色是房价涨幅：

支撑房价的关键因素是房价收入比

房价与家庭收入比是评估住房负担能力的较佳方式，因此通过这个方式来估算房价回落的低点是存在一定的道理的。

由于目前的失业率很低，这导致了预期工资将会继续上行，ANZ预估了未来时薪的上涨幅度，并把每周收入中位数按年折算，推算出家庭的年收入数字，以这个数字为分母。分子则是房价中位数，预期房价中位数变化将和房价指数变化一致。2者相除得到房价收入比，经过数据回溯后，得到了如下的图表：

从这张图来看，目前的房价收入比处于8.3的位置，而去年底峰值时候则高达9。如果预估房价下跌15%，而且计入2024年收入的上涨幅度，经过折算后，房价收入比将在2024年回落到接近于6.75倍， 而在疫情前的2019年房价收入比为6.5倍。ANZ认为在这一位置房价将会稳定住。

这样的计算有道理吗？

房价收入比可能是一个有道理的指标，但同样需要考虑的因素是利率前景。毕竟，贷款利息支出和租金一样都是耗散掉的费用，因此存在一定的关联性。

从收入角度，假设收入与通胀上行的幅度接近一致的前提下，收入中能够用于支付居住费用的比例也是相对不变的，并不能把所有的收入增加部分都用于支撑住房支出。因此，一般状况是高利息状况下的房价收入比要比低利息下的房价收入比来得低。

我们来对比下比较接近的2015-2018年，在2015-2018时候，OCR是稳定在2%-2.25%。而2024-2026年，央行的预估是OCR可能会从峰值4%回落到3%。如果贷款金额一样，2024-2026购买住房的负担，仍旧要比2014-2018来得大不少（60-80万贷款1%就是$6000-$8000每年，大约占比平均家庭年收入的0.5-1%）。

下图为新西兰央行的OCR预估：

通过房价收入比历史可以得知：2014-2018的房价收入比为6.3-6.5，在考虑到OCR将会在2024年出现通胀受控而回落但仍旧会比2015-2018的2%-2.25%高接近0.5-1%的前提下，房价的底部支撑点可能就是在收入比位于6.3-6.5的区间。

届时中位数房价可能对比2021年11月的高点下跌了接近18-20%。这还是在通胀被控制住的前提下的，当然通胀变小也就意味着收入增长幅度也变小。

而即使房价收入比回落到6.3-6.5也不过是房价从峰值回落约18%，相对于45%的累计涨幅，这同样是一个软着陆。如果以2019年为基数100的话，大约2021年峰值为145，而2023-2024年底部为119-120。

魔鬼仍在细节中

魔鬼往往在细节中，中位数房屋就是其中的细节。如果市场开发出大量占地少、建筑面积较小的房屋的话，中位数房屋的确会下降，而原来的房子会因为占地大面积大，其降幅并不一定会如同中位数房屋那样下降的这么多。