数据分析：为什么房价再跌10%就是底部？

新西兰央行最近说房价再跌10%就是底，然后会转向上。但没有告诉你为什么，现在就班门弄斧，拿数据来仔细分析一下。

首先会假设利率加到OCR-4%就不涨了，这个央行已经明确告诉我们了，而2年以下的贷款利率已经把所有这些加息到4%的预期都囊括在内了，因此1-2年这个最常用房贷利率大体现在就到顶了，这在前几篇文章中分析过了。

然后我们来看看下图中的20年来的统计数据，告诉我们租金占比租房者的家庭收入大体就是21-22%。

首次购房者大都是买低价房，不会是豪宅。因此用新西兰各地区的低1/4区间房价来测算，如果按80%贷款30年期来还款的话，以现在这个到顶的利率来算一下每月还款占比家庭收入的比例。算完这个下图（原始源自Interest.co.nz)，看到以目前全国房价测算是月供占比家庭收入的35%，当然奥克兰是最高的，接近50%。

重点来了：那么如果房价再跌10%，而贷款利率不变，每月还款自然就会减少10%。而家庭收入不变的话，月供占比家庭收入就会从35%大约变为31%。月供对比租房只是相差8%了。但月供除了利息支出外还有归还贷款本金的部分，扣除这部分，月供中真正消失掉的利息部分也就是25%，那么买房供款和租房的占收入比例就接近了，再想一想租房搞不好还会碰到涨租金，搬家等等一堆麻烦东西，因此价格跌到这里，租客就会变身首次购房者，而投资者更是会看到租金抵月供而下手。因此全国来看，跌10%就会是底部。

至于非要说奥克兰如何？奥克兰也是全国一部分，当然可以另外再分析，但奥克兰人口一直是涨最快的，租金也一直是。