澳洲和新西兰目前楼市状况对比

作者:Elton

澳新2地目前的楼市状况

CoreLogic 今天公布澳洲房屋价值指数，在 8 月份连续第四个月下降，下滑速度加快，而且地域范围更广。全国指数环比下降-1.6%，创1983年以来最大月度环比跌幅。而同样的月度数据，新西兰是跌1.8%，2者很接近。

悉尼继续引领下行趋势，本月房价下跌 -2.3%，奥克兰的月度跌幅是-2.0%。

布里斯班的楼市在经历了近两年的持续增长后，转向衰退的趋势非常明显。仅在两个月前，布里斯班的房价对比2年前飙升了42.7%，6月见顶后，7 月份下跌 -0.8% ，8 月份下跌了 -1.8%。可能类比布里斯班的新西兰城市是基督城。

澳洲整体房屋价值的年度趋势正在迅速趋于平稳。去年 11 月 ，澳洲曾录的21.3% 的年增长率，到目前位置各州首府的年增长率已回落至仅 2.2%。悉尼 (-2.5%) 和墨尔本 (-2.1%) 的房价现在低于去年同期的水平。新西兰也类似，于去年11月见顶，随后回落，目前奥克兰对比1年前，仍上涨5.1%，惠灵顿则跌5.2%。

目前，除墨尔本外，所有首府城市和州内其他地区的房屋价值比 2020 年 3 月记录水平高约 15% ，而新西兰目前房价大约仍旧比2020年3月高约30%之多。如果从均价对比上，奥克兰的房价是1.4M， 而悉尼只有1.1M (折合纽元）

利率对比和支付能力

目前澳洲和新西兰的利率峰值预测很接近，OCR都会达到接近4%，但新西兰预计于明年初达到，而澳洲大约会迟新西兰6个月。

澳洲的房贷支出和租金目前都在上涨，6 月份，贷款支出占比家庭收入比例从3个月前的40.4% 上升至 44.0%。而这一数据，新西兰目前是53%，3个月前是50%，显示新西兰人的压力更大，楼市回调的压力也更大。

失业率则2者都差不多，劳动力市场非常紧张，大家都有工作做，而且会有加薪预期。

租金

澳洲租金指数在 8 月份进一步上涨 0.8%，租金年增长率从去年 11 月的 12.5% 放缓至截至 8 月的 12 个月的 10.1%。租金增长放缓在独立式住宅领域更为明显，过去五年，各首府城市的独立房屋租金涨幅是单元房租金的两倍多，2者分别上涨 21.8% 和 10.8%。

然而，随着海外移民的正常化，租金需求可能会进一步增加。在没有任何租金供应大幅增加的迹象的情况下，租金前景仍然是进一步增长的前景之一。

随着租金持续上涨而房价普遍走低，租金收益率正处于复苏模式。 在今年 2 月首府城市住宅总收益率触底至 2.96% 的历史低点后，8 月收益率持续上升至 3.29%。

澳洲各州首府城市目前的的收益率仍远低于新冠疫情前十年的平均水平（4.0%），但考虑到房价下跌和租金上涨的前景，应该可以看到明年的租金收益率将回到平均水平左右。

新西兰的租金水平，则恐怕没有澳洲的乐观。如果以各地房屋中的低价房（所有房屋中，总价最低的25%部分）来核算的话，全国的年度租金收益率可能会接近3.5% ，而奥克兰可能只有2.6%，但请留意这是各地区中租金收益率比较高的低价房的收益率。另外，澳洲的利息支出仍旧可以在税前抵扣的，而新西兰则旧房的贷款利息支出按2021年新政策不能在税前抵扣，如果是贷款7成的话，这部分原来可以抵扣税的变成不能抵扣可能会把收益率拉低接近15-20%，这一政策会分4年逐步实施。

关于未来

目前主流的预测是澳洲房价从峰值起会出现15%的跌幅，目前跌幅约4%，下跌会持续到2023年。从峰值到谷底的 15% 的跌幅将使房价大致回到 2021 年 3 月的水平。澳洲这波从2020年开始到顶峰，房价总涨幅为28.6%，回落15%的话，仍旧比2020年疫情开始前上涨约13-14%。

主流的预测是新西兰房价从峰值起会出现20%的跌幅，下跌会持续到2023年。新西兰这波从2020年开始到顶峰，房价总涨幅为42%，回落20%的话，仍旧比2020年疫情开始前上涨约13-14% ( 没输错140% x 80% = 113.6%)。