澳洲租金暴涨带来的启示

作者： Elton

上周曾经写过澳洲对比新西兰房价的状况，总的来说，这2年多以来，澳洲的房价上涨幅度要小于新西兰，从租金收益率角度，澳洲房价可能会受到明显的支持，跌幅将会小于新西兰不少，虽然大家一起都在下跌过程中。

澳洲的货币政策也就是利率水平会比新西兰迟约半年达到本轮加息的峰值，但因为澳洲的边境开放早于新西兰半年，目前人口是持续流入澳洲，其房产供求状况将比新西兰好很多，最新公布的租金数据支持了之一论点：

不断上涨的房价利率让首次购房者的购买力受到削弱，只能继续租房。同时仍旧在持续的房价下跌趋势也阻碍了购买意向，毕竟买贵了会很难受。这样在多种力量作用之下，主要城市租金的年度涨幅达到了惊人的20%，这可以用住房危机来形容了，空置率更是进一步下降，已经是16年来的低点：在 8 月份空置率下降 0.9% 至 2006 年以来的最低水平后，澳大利亚的租金危机已达到“前所未有的水平”。全国可供出租的住宅物业只有 32,948 套，自 7 月以来减少了 3793 套。

实体经济来看，从商业信心数据上分析，澳洲仍旧相当坚实，人们一边抱怨物价上涨，一边在逐步恢复消费，消费可能已经见底，调查显示大多数人都认为未来失业率会更低，工资上涨幅度更高。关键是企业的想法也是类似，在这点上，澳洲和新西兰截然不同。

可以预期的是，目前仍旧在惯性下跌的澳洲的房产可能会在未来某个时候从 “害怕买贵” 迅速过渡到 “害怕错过”，这可能会导致奔波澳洲房产的底部更可能是一个尖底。

新西兰开放边境的时间大约比澳洲迟约半年，未来是否可以重演澳洲的经济状况仍未可知，但从昨天公布的GDP数据来看，开放边境以来，旅游交通的复苏带动了一系列相关产业的复苏，导致昨天公布的2季度GDP数据远远超过很多大银行经济报告的预计。

数据公布前，ANZ预计只有0.4% ， ASB预计为1.1%， Kiwibank预计为1.1%， Westpac神奇地在公布前最后一刻把1% 变为1.8%， 最终的数据是1.7%，倒是央行的预测很稳定就是1.8%，应算是非常准确。

从GDP数据反映的可能来看，经济复苏有机会可以持续。新西兰本地的楼市从供求来看目前处于接近平衡的状态，应不会出现类似澳洲那样的供不应求住房危机，但随着人口的流入，相关产业的复苏，AirBNB重新开始，租金状况将会逐步好转。只要通胀可以受控，房价应会实现央行预期的软着陆。而澳洲本次触底应会早于新西兰，会成为可靠的先行指标。